Quando si pagano le provvigioni all' Agenzia Immobiliare ?

22/12/2016 - Immobiliare

In base al vigente codice civile l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione concordata da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 c.c.).

Questa semplice norma spesso genera interrogativi in coloro che devono pagare la provvigione (venditore e acquirente) sul preciso momento in cui tale pagamento debba esser effettuato. In effetti, molte volte le parti coinvolte nella compravendita di un immobile tendono a ritardare il più possibile il momento del pagamento della provvigione al mediatore, possibilmente al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita tramite rogito notarile.
In realtà, però, ci sono state molte pronunce giurisprudenziali ed approfonditi studi della dottrina specializzata, che hanno individuato quando una provvigione debba esser pagata all’agente immobiliare: tale obbligo sorge nel momento, in cui l’affare è stato concluso.

Tuttavia, c’è da chiedersi quando possiamo ritenere concluso un affare intermediato da un agente immobiliare professionista, ossia regolarmente abilitato all’esercizio della professione, ricordando che invece gli intermediari abusivi non hanno alcun diritto al pagamento della provvigione ed anzi, in base alla recente normativa in materia, rischiano anche gravi sanzioni pecuniarie e condanne penali.

Infatti, è spesso fonte di discussione tra agente immobiliare e parti contraenti dell’affare, se la provvigione debba esser pagata subito dopo la comunicazione dell’accettazione della proposta, al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso) ovvero contemporaneamente alla stipula del rogito notarile. In particolare, si teme che l’agente immobiliare, dopo aver incassato la propria provvigione, possa sottrarsi alla sua attività residua di trasmissione di ulteriore documentazione alle parti del contratto e/o al notaio. 

 
A nostro modesto avviso, un affare immobiliare può ritenersi concluso grazie all’intervento di un agente immobiliare quando l’offerta formulata per iscritta da un acquirente (denominato proponente) venga accettata con apposita firma dal venditore e tale accettazione sia comunicata per iscritto dall’agenzia immobiliare all’acquirente, tramite raccomandata a/r, telegramma o posta elettronica certificata (pec) e successivamente si proceda alla consegna del primo assegno al venditore, lasciato dall’acquirente all’agenzia, che lo consegna a titolo di caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.). 

Tuttavia, la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dell’acquirente da parte del venditore è condizione necessaria, ma non sufficiente per determinare il momento in cui nasca il diritto dell’agente immobiliare al pagamento della sua provvigione. 

Ne consegue che un agente immobiliare serio e professionale ha diritto a ricevere il pagamento della sua provvigione, non solo se l’intervenuta accettazione del venditore è stata regolarmente portata a conoscenza per iscritto al proponente acquirente, ma anche e soprattutto se l’agente immobiliare ha verificato e consegnato all’acquirente la documentazione sulla provenienza dell’immobile, ossia l’atto di proprietà del venditore (atto di compravendita, dichiarazione di successione, atto di donazione o di divisione ecc.), la documentazione urbanistica relativa all’immobile (conformità della planimetria catastale all’attuale stato interno, visura catastale storica, eventuali strumenti urbanistici quali dia, cila e simili, certificato di agibilità ecc.), nonché la presenza di eventuali gravami sull’immobile tramite le visure ipotecarie aggiornate. 

È doveroso precisare che, perché la provvigione possa esser pagata non alla firma del contratto preliminare di compravendita, bensì dopo l’avvenuta accettazione della proposta, è necessario che il testo della proposta stessa sia il più articolato possibile e contenga tutti i riferimenti relativi alla provenienza, alla situazione catastale ed urbanistica dell’immobile ed alla presenza ovvero assenza di eventuali gravami sull’immobile, nonché pattuizioni relative agli aspetti condominiali, con particolare attenzione alla questione della competenza di eventuali spese straordinarie deliberate prima del rogito notarile.
 
Pertanto, il momento del pagamento della provvigione non è identificato in un momento specifico, ossia quando si stipula il compromesso o il rogito notarile, bensì quando viene rispettata la seguente scaletta di azioni connesse e spesso svolte in un lasso di tempo molto breve e vicino al momento dell’accettazione della proposta di acquisto:

– l’acquirente ha ricevuto comunicazione scritta sull’avvenuta accettazione della sua offerta da parte del venditore

– il venditore ritira (anche se non lo incassa) l’assegno di caparra a seguito dell’intervenuta accettazione della proposta

– l’acquirente riceve (prima o contestualmente alla formulazione della sua proposta ovvero subito dopo la sua accettazione, ma prima della consegna dell’assegno di caparra al venditore) tutta la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile, alla sua regolarità urbanistico-catastale ed alla presenza/assenza di gravami sull’immobile, che, in ogni caso, il mediatore ha provveduto a far leggere e, laddove necessario, a spiegare dettagliatamente all’acquirente prima o contestualmente alla formulazione della proposta di acquisto.

Ancora, brevemente ricordiamo che il codice civile disciplina che, se il contratto intermediato dall’agente immobiliare è sottoposto a condizione sospensiva, il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui si verifichi la condizione, mentre se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione continua ad esistere col verificarsi della condizione (art. 1757 c.c.).

Un esempio di condizione sospensiva è la clausola “questa proposta di acquisto dell’immobile è valida, solo se la banca da me scelta decida di valutare € 300.000 l’immobile oggetto della proposta stessa”. Ipotesi di condizione risolutiva è, invece, la pattuizione “se la banca da me scelta non valuterà € 300.000 l’immobile oggetto del presente contratto, verranno meno gli effetti del contratto stesso”. Nel primo caso la provvigione non è dovuta all’agente immobiliare, mentre nel secondo caso è dovuta comunque. 

In considerazione della particolare complessità della materia relativa alla compravendita di un immobile, consigliamo vivamente di affidarsi esclusivamente ad agenti immobiliari esperti, regolarmente abilitati all’esercizio della professione, e di comprovata serietà e professionalità, evitando di improvvisarsi in un pericoloso fai-da-te o, peggio, di affidarsi ad improvvisati intermediari abusivi, che per inesperienza o malafede non informano correttamente acquirenti o venditori sul corretto modo di procedere in una compravendita immobiliare, con il risultato diffuso di provocare danni alle parti del contratto e di gettare discredito alla categoria di agenti immobiliari, la cui attività, se svolta nel modo giusto, costituisce uno dei lavori più complicati che esistano!

Buon immobiliare a tutti!!!

Dr. Leonardo Raso