MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’

13/03/2021 - Immobiliare

Le modalità di acquisto della proprietà sono tutti gli atti o i fatti giuridici, per mezzo dei quali si diventa proprietario di un bene mobile o immobile. In particolare, in base all’articolo 922 del Codice Civile, i modi di acquisto della proprietà sono:

  • Occupazione
  • Invenzione
  • Accessione
  • Specificazione
  • Unione o commistione
  • Usucapione
  • Contratto
  • Successione a causa di morte

Quello che precede non è un elenco esaustivo, dal momento che, proprio in base alla sopracitata norma giuridica, è possibile acquistare la proprietà anche negli altri modi stabiliti dalla legge.

E’ bene evidenziare, per maggior precisazione, che i modi di acquisto della proprietà sono distinti in due categorie: modalità di acquisto della proprietà a titolo originario e modalità di acquisto della proprietà a titolo derivativo.

Chi acquista un bene a titolo originario ne diviene il primo proprietario, comunque, ne diviene proprietario indipendentemente dal diritto di un precedente soggetto.

Per maggior chiarezza, siamo in presenza di un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, quando il diritto è acquisito in maniera del tutto indipendente da un eguale diritto di un precedente titolare, affermandosi semplicemente come diritto che nasce a favore dell’attuale proprietario, pieno ed assoluto.

L'effetto più importante dell'acquisto a titolo originario è che si è sempre certi della libertà del bene da diritti di terzi. Inoltre, laddove esistenti, si estinguerebbero automaticamente i diritti reali minori e le garanzie reali eventualmente costituiti in precedenza sul bene acquistato.

I modi di acquisto a titolo originario

In particolare, precisiamo che i modi di acquisto della proprietà a titolo originario sono:  

  • Occupazione
  • Invenzione
  • Accessione
  • Specificazione
  • Unione o commistione
  • Usucapione
  • Possesso in buona fede

 

I modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo

Dall’altro lato, i modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo si basano sul trasferimento del diritto da un proprietario ad un altro. Di conseguenza, tali modalità sono fortemente dipendenti dal titolo del dante causa (ad esempio, il venditore di una cosa), e pertanto la proprietà è acquistata con il contenuto, l’ampiezza o i limiti, che identificavano il diritto trasferito.

Per questo motivo, tali modalità risultano meno certe in confronto alle modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, perché la situazione giuridica trasferita potrebbe esser diversa da quella che sembra (ad esempio si potrebbe acquistare un proprietario, che in realtà non ha i diritti di proprietà). Per tale motivo, sono assolutamente necessari controlli molto precisi sui vari passaggi di proprietà del bene, intervenuti nel tempo.

I modi di acquisto della proprietà a titolo derivativo sono quelli di cui al seguente elenco:

  • contratto  
  • successione causa di morte (o mortis causa)
  • trasferimenti coattivi (come ad esempio l'espropriazione).

A tal, proposito invitiamo a seguire questa breve intervista all’Avv. Mauro Onofri del Foro di Roma, che spiega la differenza tra acquisto della proprietà per successione e per donazione:

https://www.youtube.com/watch?v=nuPY-5mhGgs&t=179s

Proprio per la complessità della materia, emerge sempre più chiaramente la necessità, in caso di acquisto, di non affidarsi al fai-da-te, ma di avvalersi della consulenza di esperti professionisti, che possano porre l’acquirente al riparo da potenziali rischi prima della sottoscrizione di un accordo vincolante.