Procedure

Per offrirvi la maggiore trasparenza e serenità possibile sui nostri incarichi – proposte – provvigioni – penali – condizioni ecc. ci teniamo a farvi conoscere le procedure che applichiamo nel nostro lavoro a favore dei Nostri Clienti Venditori ed Acquirenti.

• Incarichi di vendita: esclusiva o non esclusiva?

  Lavoriamo solo con incarichi conferiti in forma scritta, all’interno dei quali vengono inserite tutte le condizioni relative al prezzo di compravendita, ai tempi che devono intercorrere tra proposta e rogito e le modalità di pagamento. Nell’incarico è sempre indicata la tempistica, richiesta dal proprietario, per perfezionare la compravendita, sulla base delle esigenze del proprietario medesimo. Nel caso di mancata vendita al termine del conferimento d’incarico, non sarà richiesta nessuna somma a titolo di rimborso spese, salvo espressa pattuizione scritta precedentemente concordata tra noi ed il Venditore al momento del conferimento dell’incarico per specifiche esigenze, da analizzarsi di volta in volta.

• Controlli e verifiche

  Vengono inserite tutte le informazioni conosciute dal Venditore relative alla situazione ipotecaria, urbanistica e catastale dell’immobile, informazioni da noi ritenute importanti nell’accordo che si procederà a perfezionare tra Venditore ed Acquirente, e che da questi ultimi devono essere ben conosciute prima di procedere alla conclusione dell’accordo. La nostra agenzia delegherà, comunque, a sue cure e spese, professionisti esperti di sua fiducia al fine di effettuare le ispezioni catastali ed ipotecarie relative all’immobile, nonché di redigere una due diligence, ossia una relazione certificata da un architetto, dalla quale risulti la regolarità urbanistico-catastale-edilizia dell’immobile in vendita grazie al nostro servizio di check up urbanistico gratuito. Il Venditore dovrà sostenere i costi relativi per la realizzazione dell’Attestato di Prestazione Energetica, comunemente chiamato APE, il quale è un documento obbligatorio per poter mettere in pubblicità l’immobile e per poter stipulare l’atto definitivo di compravendita, e la cui assenza può comportare per il proprietario delle multe molto salate. Tutta questa attenzione preventiva alla documentazione necessaria per la vendita dell’immobile permette al Venditore di farsi trovare preparato quando arriverà una proposta d’acquisto, e permetterà all’acquirente di ben conoscere tutti gli aspetti urbanistici catastali ed ipotecari fin dal momento della sottoscrizione della proposta, evitando clausole sospensive in attesa del reperimento della documentazione necessaria o, ancor peggio, brutte sorprese dopo l’avvenuta conclusione dell’affare ed il versamento della caparra confirmatoria.

• Provvigione ed eventuale penale

  Nell’incarico viene previsto un compenso provvigionale che sarà relativo solo ed esclusivamente ad una proposta conforme all’incarico per prezzo, tempi e modalità di vendita, precedentemente negoziati tra Agenzia e Venditore. Il momento in cui richiediamo il pagamento della provvigione è quando comunichiamo a Parte Acquirente in maniera formale, ossia scritta, l’avvenuta accettazione della sua proposta da parte del Venditore, salvo la presenza di un’eventuale clausola sospensiva. Nell’incarico viene anche inserita una penale con l’esatta indicazione delle situazioni in cui essa è prevista (assolutamente logiche e previste per la tutela del lavoro da noi svolto) e del suo ammontare, liberamente concordato con il Venditore al momento del conferimento dell’incarico di vendita. Il Venditore sarà libero in qualsiasi momento di vendere l’immobile a terzi non messi in contatto con l’ausilio della nostra agenzia, sostenendo il costo della penale concordata.

• Rinnovo dell’incarico

  Per scelta aziendale utilizziamo il rinnovo automatico dell’incarico, che consente al Venditore di confermare la sua fiducia alla nostra agenzia immobiliare senza la necessità di doversi recare all’Ufficio Postale per inviare una raccomandata a/r, fermo restando il diritto per il Venditore di recedere dall’incarico alla sua scadenza originaria, inviando trenta giorni prima del termine previsto una comunicazione di disdetta tramite invio di una raccomandata a/r o consegna di raccomandata a mano presso i nostri uffici.

• Proposte d’acquisto

  Le proposte d’acquisto sottoscritte con la nostra modulistica sospendono temporaneamente fino all’avvenuta decisione di accettazione o di rifiuto da parte del Venditore della proposta formulata ulteriori visite, da parte della nostra Agenzia, ma non l’eventuale sottoscrizione di altre proposte d’acquisto, salvo la totale linearità tra incarico di vendita conferito e proposta d’acquisto per prezzo, tempi e modalità indicate nel modulo di proposta sottoscritto. Qualsiasi proposta sottoscritta tramite nostra modulistica, anche se relativa ad immobili in condivisione, il cui incarico quindi è gestito da altra agenzia, non modifica i rapporti contrattuali e gli accordi provvigionali. Il cliente Acquirente si riferirà e pagherà una sola agenzia, senza alcun costo aggiuntivo. E’ bene ricordare che l’avvenuta formulazione di una proposta di acquisto per un immobile gestito da più agenzie aderenti ad una piattaforma di mls non garantisce la sua sicura accettazione da parte del Venditore, essendo possibile che clienti diversi possano formulare contestualmente una proposta di acquisto per lo stesso immobile, presso agenzie diverse, che ignorano cosa stia accadendo nell’altra agenzia, al fine di non vincolare per troppo tempo l’acquirente prendiamo la proposta con durata massima di sette giorni dalla data di sottoscrizione, arrivando a tempistiche maggiori laddove vi siano problematiche legate alla reperibilità del Venditore o ad esigenze di coordinamento con i colleghi di altra agenzia, eventualmente detentrice dell’incarico di vendita.

• Nella nostra proposta irrevocabile di acquisto immobiliare non viene menzionato il contratto preliminare

  Di recente, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione Civile hanno emesso una sentenza (Cass. N. 4628 del 06/03/2015), con la quale hanno chiarito che, laddove esista un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, che sia suddiviso in due fasi, prevedendosi una stipula di contratto preliminare successivo alla conclusione di un primo accordo scritto, in caso di controversia, il giudice di merito deve innanzitutto verificare se tale primo accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido secondo le disposizioni del vigente codice civile. Di conseguenza, il giudice di merito dovrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come “preliminare”, con il quale le parte contraenti si obbligano alla successiva stipula di un secondo contratto preliminare, soltanto qualora sia riscontrabile l’interesse delle Parti ad una formazione progressiva del contratto, fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali.

  Riteniamo molto più coerente con la normativa vigente far sottoscrivere una proposta di acquisto di un immobile, che sia già essa stessa un contratto preliminare di compravendita vero e proprio e, quindi, che oltre a contenere gli elementi essenziali di un contratto ((indicazione delle parti, del bene promesso in vendita, del prezzo, delle modalità di pagamento e della data di stipula del contratto definitivo), contenga anche pattuizioni non meno importanti quali l’indicazione di eventuali gravami e dell’onere della loro cancellazione a carico del Venditore, la precisazione della regolarità urbanistica e catastale, la disciplina degli accordi in merito ad eventuali spese straordinarie deliberate prima del rogito o liti pendenti.

• Durata della proposta irrevocabile di acquisto e versamento della caparra confirmatoria

  La durata consigliata per una proposta di acquisto è di due settimane, perché mentre la si sottoscrive l’Agente Immobiliare non è a conoscenza degli impegni del/dei Proprietario/i per i giorni a venire (ad esempio: se è in partenza per una settimana di vacanza o per una trasferta di lavoro). In questo periodo il Venditore potrà accettarla o rifiutarla. La proposta d’acquisto deve sempre esser accompagnata dalla consegna di un assegno intestato al Proprietario, consegnato all’Agente Immobiliare quale deposito infruttifero, che, solo in caso di accettazione della proposta di acquisto da parte del Proprietario, al momento della sua consegna al Proprietario Venditore si trasformerà da deposito infruttifero in caparra confirmatoria.

  La somma, di solito versata tramite assegno, resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta di acquisto e, in caso di rifiuto, verrà restituita al Proponente che è libero di riformularla in termini diversi ovvero di interrompere ogni trattativa. In caso di mancata accettazione della proposta, nulla sarà dovuto dal Proponente né al Venditore né all’Agenzia Immobiliare.

• Cosa succede quando la proposta viene accettata

  Qualora la proposta dell’acquirente viene accettata, il venditore appone la sua firma per sancire l’accordo contrattuale ed entrambi le Parti saranno vincolate al rispetto di quanto espletato nella proposta accettata. L’intervenuta accettazione del Venditore della proposta irrevocabile di acquisto formulata dal Proponente, deve esser comunicata per iscritto dall’Agenzia Immobiliare nei tempi indicati per la scadenza della proposta formulata. Al momento della comunicazione al Proponente dell’avvenuta accettazione della proposta si perfeziona l’accordo giuridico tra Proponente e Venditore e l’affare si ritiene giuridicamente concluso, divenendo a tutti glie effetti la proposta, a quel punto, un contratto preliminare di compravendita perfezionato. Bisogna perciò prestare molta attenzione alle eventuali clausole contenute nella proposta di acquisto in quanto, una volta firmata, potrà essere modificata solo con il consenso di entrambi gli interlocutori (Venditore e Proponente).

  Se il Venditore, oltre ad apporre la propria firma, aggiunge ulteriori clausole, perché si abbia la conclusione dell’affare, il Proponente dovrà firmare per accettazione quelle clausole modificative della proposta originaria e l’agenzia dovrà informare, nei tempi previsti dalla controproposta, il Venditore. Qualora il Proponente non intendesse accettare tali modifiche, l’affare non si conclude e l’agenzia restituisce al Proponente i due titoli soprarichiamati (assegno per proprietario ed assegno per agenzia), informando il Venditore a tal proposito.

  Successivamente, di solito entro 20-30 giorni dalla data di avvenuta accettazione della Proposta, il Venditore ed il Proponente si incontrano per sottoscrivere un atto di integrazione della caparra confirmatoria, dal momento che il Proponente dovrà versare un’ulteriore somma al Venditore, appunto a titolo di integrazione di caparra confirmatoria.

  Se il Proponente lo desidera, tale atto può esser stipulato presso un Notaio di sua fiducia ai fini della trascrizione di detto atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente in modo da poter mettere l’immobile al riparo da eventuali trascrizioni successive e di rafforzare il vincolo giuridico tra le Parti. I costi della trascrizione (tasse ed onorario del Notaio) sono interamente a carico dell’Acquirente.

• Registrazione presso Agenzia delle Entrate della proposta accettata e dell’atto di integrazione della caparra confirmatoria

  La LR Immobiliare informa il Proponente che, esiste l’obbligo per gli Agenti Immobiliari che abbiano intermediato una compravendita, ai sensi dell’art. 10 comma 1 lett. D bis T.U. 131-1986, di procedere alla registrazione della proposta di acquisto accettata entro venti giorni dalla data di accettazione della stessa presso l’Agenzia delle Entrate al fine di non incorrere nella relativa ammenda pari ad Euro 488,00 per ciascuna proposta o atto successivo non registrati. Una proposta accettata dal Venditore dovrà esser registrata a spese del Proponente. L’Agenzia delle Entrate richiede, al momento della registrazione della proposta accettata, l’imposta variabile sulla caparra confirmatoria (attualmente pari allo 0,5%) non solo sull’importo di caparra confirmatoria versato al momento dell’accettazione della proposta, ma anche sull’importo di integrazione della caparra confirmatoria versato al momento dell’atto di integrazione della caparra confirmatoria, oltre ad un’imposta fissa attualmente di Euro 200,00, ai bolli ed a spese amministrative per la registrazione della proposta a cura della LR Immobiliare, che si occuperà di tutte le fasi di registrazione.

• Avvalersi della consulenza dei un notaio

  Il Proponente è libero di scegliere un notaio di sua fiducia per la verifica dei documenti sull’immobile e per l’impostazione dell’eventuale atto di mutuo, laddove l’acquirente volesse ricorrere al finanziamento bancario. Se non si è sicuri del passo che si sta per compiere, è utile farsi supportare da un notaio fin dall’inizio della trattativa.

  La LR Immobiliare è convenzionata con diversi notai di lunga esperienza, i quali, pur mantenendo il loro ruolo super partes, tuteleranno l’acquirente, applicando delle tariffe agevolate.

• Ripensamento: cosa accade se non vogliamo più acquistare

  Nessuno può esser obbligato a non cambiare idea. Tuttavia, laddove una proposta di acquisto fosse stata già accettata, senza che vi fossero clausole sospensive di verifica (ad esempio: la presente proposta è valida solo se il Venditore consegna al Proponente copia dell’atto di proprietà entro tre giorni dalla data di accettazione della proposta), il ripensamento dell’acquirente comporta, nella migliore delle ipotesi, che il Venditore trattenga la caparra confirmatoria come indennizzo per l’inadempimento contrattuale del Proponente, salvo il maggior danno, e che l’acquirente paghi comunque l’intero importo delle provvigioni della LR Immobiliare pattuite per la mediazione svolta.

  La precedente precisazione "salvo il maggior danno" significa che, qualora il Venditore abbia subito danni economici di entità superiore all’importo della caparra confirmatoria fino a quel momento versata, se l’acquirente desidera liberarsi dall’impegno assunto dovrà chiedere il consenso al Venditore, che potrebbe pretendere invece che l’acquirente porti a compimento la compravendita (c.d. obbligo di esecuzione in forma specifica del contratto), altrimenti l’acquirente potrebbe esporsi al rischio di eventuali richieste di maggior risarcimento.

• Atto di integrazione della caparra confirmatoria

  Trascorsi ca. 20-30 giorni dalla data di accettazione della proposta, il Proponente ed il Venditore si incontrano per stipulare un contratto, in occasione del quale il Proponente versa al Venditore un’integrazione della caparra confirmatoria. Non c’è una legge che prevedere gli importi da versare; tuttavia, la prassi si è orientata nel senso di prevedere che un acquirente versi ad un Venditore, in totale, una caparra confirmatoria di un importo pari ad una somma di denaro oscillante tra il 15% ed il 30% del prezzo concordato per la compravendita. LR Immobiliare consiglia di procedere sempre alla trascrizione dell’atto di integrazione della caparra confirmatoria, che normalmente le Parti individuano come il contratto preliminare di compravendita, che in realtà è costituito dalla Proposta, come spiegato in precedenza.
  Al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita, laddove l’acquirente volesse ricorrere al finanziamento bancario, dovrà assicurarsi con la banca scelta che l’atto di mutuo verrà stipulato contestualmente all’atto definitivo di compravendita e che il saldo prezzo sarà versato al Venditore il giorno dell’atto definitivo. Laddove l’istituto bancario scelto decidesse di procedere al trasferimento del denaro proveniente dal mutuo a favore del Venditore dopo il consolidamento dell’ipoteca a garanzia del credito concesso all’acquirente, consolidamento di ipoteca che presso la Conservatoria dei RR. II. di Roma si perfeziona in 11 giorni lavorativi di solito, ossia in 15-20 giorni di calendario, è opportuno che il Venditore ne sia informato preventivamente fin dalla proposta di acquisto, da un lato, e che l’acquirente richieda alla propria banca di procedere al pagamento tramite assegni circolari o bonifico entro lo stesso giorno di stipula dell’atto definitivo di compravendita, dall’altro.

• Atto definitivo di compravendita (c.d. rogito)

  Nei tempi previsti fin dalla proposta, previo congruo preavviso dato al Venditore dall’Acquirente, la compravendita si perfeziona davanti al Notaio scelto dal Proponente Acquirente (oramai divenuto Parte Promissaria Acquirente).
  Il pagamento dell’importo di immediata disponibilità dell’Acquirente, ossia i mezzi propri e non il finanziamento bancario, sarà versato davanti al Notaio al Venditore tramite assegni circolari non trasferibili intestati al Venditore stesso.
  Il pagamento dell’importo ricavato dal mutuo sarà versato direttamente dalla Banca al Venditore o tramite assegni circolari o tramite bonifico bancario. In caso di consolidamento di ipoteca si veda sopra.
  Salvo diversa pattuizione, al momento dell’atto definitivo di compravendita l’Acquirente ottiene il possesso giuridico dell’immobile, mediante consegna delle chiavi, immobile che dovrà in quel momento esser libero da cose e/o persone che lo detengano a qualsiasi titolo.

• Liberatoria dell’Amministratore di Condominio

  Al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita il Venditore deve consegnare all’Acquirente originale della liberatoria dell’amministratore di condominio, ossia un documento nel quale l’amministratore ha scritto che per l’immobile oggetto di compravendita non ci siano pendenze di debiti da pagare al Condominio, e che non ci siano spese straordinarie deliberate (ovvero se fossero state deliberate, va specificato se siano state tutte pagate o se ci siano residui ancora da saldare, che rimangono a carico del Venditore), e che non ci siano liti pendenti in cui sia coinvolto l’immobile e/o il Condominio in maniera attiva e/o passiva. Subito dopo la stipula dell’atto di compravendita, il Venditore deve comunicare per iscritto all’amministratore di condominio di aver venduto l’immobile, fornendo il nominativo ed il recapito del nuovo acquirente. In caso di omessa comunicazione, il Venditore potrebbe rimanere debitore anche delle future spese condominiali.

• Volture delle utenze

  Salvo che non si tratti di una prima attivazione (ad esempio se vende società costruttrice) o di una riattivazione post cessazione di contratto, dopo la stipula dell’atto definitivo di compravendita l’Acquirente deve richiedere al Notaio la dichiarazione di avvenuta stipula, con la quale il Notaio attesta che quel giorno l’Acquirente è divenuto proprietario dell’immobile. Questo per non attendere la trascrizione dell’atto di compravendita e la copia autentica dell’atto, che il Notaio a volte consegna dopo venti giorni dalla data di stipula.
  Con tale dichiarazione si può procedere ad effettuare le volture delle utenze dell’immobile o a fare la prima attivazione (o riattivazione). Se si tratta di volture, il Venditore dovrà consegnare copia delle ultime bollette delle varie utenze attive (generalmente di luce e gas, perché l’acqua è ricompresa nelle spese condominiali).

• Appuntamenti di vendita

  Gli appuntamenti di vendita sono sempre effettuati da nostri incaricati o da altri agenti immobiliari aderenti ai nostri circuiti di collaborazione. Non facciamo sottoscrivere fogli di visita per presa visione, mentre richiediamo la firma per la dichiarazione attestante il ritiro della documentazione relativa all’immobile. Il trattamento dei dati resta regolato dalla L.196/2003 e non useremo i Vostri dati in nostro possesso per alcuna attività non strettamente connessa alla finalità della compravendita né cederemo i dati a terzi.
  Laddove la nostra agenzia abbia reperito incarichi di ricerca da parte di potenziali acquirenti, sarà nostra cura ricercare l’immobile rispondente alle loro indicazioni all’interno di tutto il mercato immobiliare attraverso l’utilizzo di idonei strumenti informatici e le relazioni interagenziali tessute in oltre quindici anni di attività. Laddove le caratteristiche della richiesta corrispondano con tipologie di immobili in vendita da noi non gestiti, sarà nostra cura contattare l’agenzia che detiene l’incarico per prospettare l’accordo di collaborazione. Ricordiamo a tal proposito a tutti i clienti che gli accordi sottoscritti tra agente immobiliare e proprietario a seguito di incarico di vendita non vincola nessun soggetto terzo. Nell’interesse di parte promittente venditrice ed acquirente, in quel caso cercheremo di comunicare al Venditore la presenza del potenziale Acquirente. Starà poi alla parte venditrice decidere di permettere o meno la visita, regolando di conseguenza i propri rapporti con l’agenzia, cui ha conferito l’incarico. In questa pagina troverete tutte le metodologie operative della nostra agenzia, costantemente aggiornate.

• OPEN HOUSE e contestualità di più proposte di acquisto formulate da differenti clienti interessati all’acquisto

  Durante un Open House capita spesso che un cliente visitatore decida di procedere direttamente alla formulazione di un’offerta d’acquisto o all’interno dell’immobile visitato dove sono sempre disponibili i moduli dell’agenzia immobiliare per formulare la proposta irrevocabile d’acquisto o fissando un appuntamento presso gli uffici dell’agenzia stessa.

  Tutta l’attività di promozione commerciale ha avuto inizio perché il Proprietario ha deciso di conferire l’incarico di vendita alla LR Immobiliare S.r.l., incaricandola per l’appunto di reperire la migliore offerta reperibile sul mercato in termini di prezzo e di modalità di pagamento.

  Di conseguenza, se in occasione di un Open House un cliente decide di formulare un’offerta scritta, questa non bloccherà eventuali altre offerte degli altri clienti che abbiano anche loro partecipato all’Open House e che, invece, abbiano avuto la necessità di riflettere con più calma sulla tipologia di offerta da presentare.

  Pertanto, le offerte di acquisto che scaturiranno (o lo stesso giorno dell’Open House ovvero nei giorni immediatamente successivi a questo) saranno presentate alla Proprietà a partire dal sesto giorno successivo alla data di svolgimento dell’evento. Sarà poi il Proprietario a decidere se accettare una di esse ovvero se rifiutarle tutte.

  La LR Immobiliare S.r.l. presenterà, in maniera del tutto imparziale, le varie offerte al Venditore, riportando le motivazioni addotte da ciascun singolo potenziale acquirente, che abbia motivato il prezzo offerto e le modalità di pagamento.

  In caso di accettazione di un’offerta da parte della Proprietà, l’assegno di caparra confirmatoria sarà dall’agenzia immobiliare consegnato al Venditore, ed al cliente acquirente sarà comunicata formalmente l’avvenuta accettazione della sua proposta.

  Le offerte rifiutate verranno comunicate ai singoli Proponenti, ai quali verranno restituiti i propri assegni lasciati al momento della formulazione della proposta di acquisto non accettata.