CHECK UP URBANISTICO

Uno degli aspetti che influisce sulla nullità degli atti notarili è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia. La Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non sia possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista urbanistico. 

In caso di compravendita è necessario effettuare una serie di ricerche approfondite, spesso non semplici e dai tempi incerti, soprattutto nelle grandi città, dove i competenti uffici sono subissati di richieste da parte degli utenti. È, pertanto, divenuto di importanza fondamentale verificare la conformità urbanistica, in quanto da essa dipende la nullità o meno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile. Infatti, il legislatore ha conferito importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da disporre la loro incommerciabilità in caso di abusi edilizi.

La conformità urbanistica, o regolarità edilizia, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, in cui esso si trova, ed il titolo abilitativo, con il quale è stato realizzato o modificato lo stesso. La verifica della presenza o meno di un abuso edilizio non avviene mai attraverso il Catasto, che ha mere finalità di carattere fiscale, bensì solo attraverso il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

I titoli abilitativi possono essere:

• licenza edilizia (per gli edifici edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150)
• concessione edilizia (per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10)
• permesso di costruire (per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01)
• altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA).

In aggiunta a questi titoli, anche i condoni edilizi concorrono a determinare la regolarità edilizia di un immobile e questo si verifica quando il Comune rilascia, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la Concessione in sanatoria, documento che regolarizza l’abuso.

E’ bene ricordare che il notaio non svolge nessun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell’immobile. Essa è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale e, quindi, il notaio si limita a certificare la dichiarazione rilasciata dal proprietario venditore al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita. Infatti, il notaio non ha né la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità. Non effettua, infatti, neanche un sopralluogo nell’immobile.

Il notaio deve dare fede a quanto dichiarato ed è obbligato a inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo. Fanno eccezione solo gli immobili edificati ante 1942 e quelli realizzati prima del 1° settembre 1967 (giorno di entrata in vigore della legge-ponte 765/1967), prima della quale non vi era necessità di licenza edilizia per le costruzioni ubicate al di fuori del centro abitato. La prima legge urbanistica risale al 1942 e da quel momento fino al 1967, sono state rilasciate moltissime licenze edilizie. Per quanto i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili ante 1967, non significa che non possa sussistere un abuso edilizio. Pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.

Se non esiste la conformità urbanistica, l’atto di compravendita non potrebbe essere stipulato.

Nel caso di stipula di un atto notarile avente a oggetto un immobile abusivo, il legislatore prevede delle garanzie (anche se non sufficienti) per l’acquirente. Il venditore ha, infatti, l’obbligo di compiere una precisa dichiarazione sulla regolarità urbanistica. Risulteranno nulli tutti gli atti egualmente stipulati anche se ad oggetto immobili con abusi edilizi.

Si potrebbe configurare quindi una duplice responsabilità penale del venditore, data dalla falsa dichiarazione e dall’abuso edilizio se compiuto. Tuttavia, capita spesso che la scoperta di abusi edilizi avvenga in una fase successiva al momento dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporti una macchinosa pratica sulla quale sopraggiunge la prescrizione.

Per quanto riguarda invece il contratto preliminare di compravendita immobiliare, questo non è nullo anche se in esso non sono inserite le dichiarazioni urbanistiche. La mancanza nel preliminare di questi contenuti, prescritti invece per la validità del contratto definitivo, non inficia la sua validità e la sua eseguibilità in forma specifica. Questo è quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce, andata in segno contrario.

Per questi motivi diventa di fondamentale importanza eseguire un check up urbanistico completo sia sull’immobile oggetto di vendita sia sul fabbricato, di cui esso fa parte, in modo da esser sicuri di vendere un immobile in regola con la normativa ovvero di poter regolarizzare l’immobile in tempo utile per stipulare l’atto definitivo di compravendita.

Molto spesso, invece, i proprietari venditori posticipano il momento dell’inizio delle verifiche catastali ed urbanistiche, rimandando in là nel tempo i controlli necessari a tutelarsi, ed attendendo che sia poi il notaio a verificare se ci siano eventuali difformità urbanistiche da regolarizzare, trascurando l’importanza di agire tempestivamente subito dopo aver deciso di porre in vendita l’immobile e di non attendere che si sia palesato un acquirente, che abbia eventualmente già versato al proprietario degli importi a titolo di caparra confirmatoria, con conseguenze economiche dannose per le parti della compravendita e con il rischio di iniziare un contenzioso giuridico in tribunale, che possa durare molti anni e costare molti soldi tra spese legali ed indennizzi da versare.

Il check up urbanistico della LR Immobiliare, svolto da geometri ed architetti di comprovate esperienza e capacità, è lo strumento più importante tra i servizi offerti perché consente al venditore di procedere alla vendita del proprio immobile in maniera sicura, sia perché apprende in tempo utile l’eventuale presenza di difformità urbanistiche ed intraprende di conseguenza il percorso previsto dalla normativa per giungere alla regolarizzazione dell’immobile ovvero, laddove questa non fosse possibile, all’eliminazione degli abusi effettuati. Allo stesso tempo consente all’acquirente di perfezionare l’acquisto dell’immobile scelto con la consapevolezza e la serenità di sapere fin dalla prima visita all’immobile quali difformità un tecnico abbia eventualmente riscontrato, laddove ve ne fossero, e quali procedure e tempistiche sarà necessario adottare da parte della proprietà per alienare l’immobile in maniera regolare. Uno degli aspetti che influisce sulla nullità degli atti notarili è sicuramente la conformità urbanistica ed edilizia. La Legge attualmente in vigore prescrive che, pena la nullità dell’atto, non sia possibile vendere o acquistare immobili che non siano conformi dal punto di vista urbanistico. 

In caso di compravendita è necessario effettuare una serie di ricerche approfondite, spesso non semplici e dai tempi incerti, soprattutto nelle grandi città, dove i competenti uffici sono subissati di richieste da parte degli utenti. È, pertanto, divenuto di importanza fondamentale verificare la conformità urbanistica, in quanto da essa dipende la nullità o meno dell’atto notarile di compravendita dell’immobile. Infatti, il legislatore ha conferito importanza essenziale alla regolarità urbanistica degli immobili, tanto da disporre la loro incommerciabilità in caso di abusi edilizi.

La conformità urbanistica, o regolarità edilizia, riguarda la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile, in cui esso si trova, ed il titolo abilitativo, con il quale è stato realizzato o modificato lo stesso. La verifica della presenza o meno di un abuso edilizio non avviene mai attraverso il Catasto, che ha mere finalità di carattere fiscale, bensì solo attraverso il titolo abilitativo depositato nel Comune di riferimento.

I titoli abilitativi possono essere:

• licenza edilizia (per gli edifici edificati tra il 17/10/1942 e il 30/01/1977 con la Legge n.1150)
• concessione edilizia (per gli edifici edificati tra il 30/01/1977 e il 30/06/2003 con la Legge n.10)
• permesso di costruire (per gli edifici edificati dopo il 30/06/2003 con il Testo Unico D.P.R. 380/01)
• altri titoli per interventi minori (DIA, CIA, CILA).

In aggiunta a questi titoli, anche i condoni edilizi concorrono a determinare la regolarità edilizia di un immobile e questo si verifica quando il Comune rilascia, a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, la Concessione in sanatoria, documento che regolarizza l’abuso.

E’ bene ricordare che il notaio non svolge nessun compito di controllo sulla regolarità urbanistica dell’immobile. Essa è dichiarata dal venditore sotto sua responsabilità penale e, quindi, il notaio si limita a certificare la dichiarazione rilasciata dal proprietario venditore al momento della stipula dell’atto definitivo di compravendita. Infatti, il notaio non ha né la possibilità né gli strumenti per verificarne la veridicità. Non effettua, infatti, neanche un sopralluogo nell’immobile.

Il notaio deve dare fede a quanto dichiarato ed è obbligato a inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo. Fanno eccezione solo gli immobili edificati ante 1942 e quelli realizzati prima del 1° settembre 1967 (giorno di entrata in vigore della legge-ponte 765/1967), prima della quale non vi era necessità di licenza edilizia per le costruzioni ubicate al di fuori del centro abitato. La prima legge urbanistica risale al 1942 e da quel momento fino al 1967, sono state rilasciate moltissime licenze edilizie. Per quanto i notai non siano obbligati ad inserire nell’atto gli estremi del titolo abilitativo per gli immobili ante 1967, non significa che non possa sussistere un abuso edilizio. Pertanto, è necessario verificarne comunque la conformità urbanistica.

Se non esiste la conformità urbanistica, l’atto di compravendita non potrebbe essere stipulato.

Nel caso di stipula di un atto notarile avente a oggetto un immobile abusivo, il legislatore prevede delle garanzie (anche se non sufficienti) per l’acquirente. Il venditore ha, infatti, l’obbligo di compiere una precisa dichiarazione sulla regolarità urbanistica. Risulteranno nulli tutti gli atti egualmente stipulati anche se ad oggetto immobili con abusi edilizi.

Si potrebbe configurare quindi una duplice responsabilità penale del venditore, data dalla falsa dichiarazione e dall’abuso edilizio se compiuto. Tuttavia, capita spesso che la scoperta di abusi edilizi avvenga in una fase successiva al momento dell’acquisto e l’apertura di un eventuale procedimento penale a carico del venditore comporti una macchinosa pratica sulla quale sopraggiunge la prescrizione.

Per quanto riguarda invece il contratto preliminare di compravendita immobiliare, questo non è nullo anche se in esso non sono inserite le dichiarazioni urbanistiche. La mancanza nel preliminare di questi contenuti, prescritti invece per la validità del contratto definitivo, non inficia la sua validità e la sua eseguibilità in forma specifica. Questo è quanto deciso dalla Cassazione nella sentenza 9318 del 9 maggio 2016, in riforma della sentenza 195/2011 della Corte d’Appello di Lecce, andata in segno contrario.

Per questi motivi diventa di fondamentale importanza eseguire un check up urbanistico completo sia sull’immobile oggetto di vendita sia sul fabbricato, di cui esso fa parte, in modo da esser sicuri di vendere un immobile in regola con la normativa ovvero di poter regolarizzare l’immobile in tempo utile per stipulare l’atto definitivo di compravendita.

Molto spesso, invece, i proprietari venditori posticipano il momento dell’inizio delle verifiche catastali ed urbanistiche, rimandando in là nel tempo i controlli necessari a tutelarsi, ed attendendo che sia poi il notaio a verificare se ci siano eventuali difformità urbanistiche da regolarizzare, trascurando l’importanza di agire tempestivamente subito dopo aver deciso di porre in vendita l’immobile e di non attendere che si sia palesato un acquirente, che abbia eventualmente già versato al proprietario degli importi a titolo di caparra confirmatoria, con conseguenze economiche dannose per le parti della compravendita e con il rischio di iniziare un contenzioso giuridico in tribunale, che possa durare molti anni e costare molti soldi tra spese legali ed indennizzi da versare.

Il check up urbanistico della LR Immobiliare, svolto da geometri ed architetti di comprovate esperienza e capacità, è lo strumento più importante tra i servizi offerti perché consente al venditore di procedere alla vendita del proprio immobile in maniera sicura, sia perché apprende in tempo utile l’eventuale presenza di difformità urbanistiche ed intraprende di conseguenza il percorso previsto dalla normativa per giungere alla regolarizzazione dell’immobile ovvero, laddove questa non fosse possibile, all’eliminazione degli abusi effettuati. Allo stesso tempo consente all’acquirente di perfezionare l’acquisto dell’immobile scelto con la consapevolezza e la serenità di sapere fin dalla prima visita all’immobile quali difformità un tecnico abbia eventualmente riscontrato, laddove ve ne fossero, e quali procedure e tempistiche sarà necessario adottare da parte della proprietà per alienare l’immobile in maniera regolare.