L’AGENTE IMMOBILIARE E l’AGIBILITA’ DEGLI IMMOBILI

Di recente, la Cassazione Civile è stata chiamata a pronunciarsi, per l’ennesima volta, sul tema di vendita di immobili privi di agibilità con la sentenza n. 2294 del 30/01/2017. Il caso specifico riguardava la vendita di un immobile, nel quale fosse presente una diffusa umidità di risalita al piano terra del cespite compravenduto, tale da impedire il rilascio del previsto (all’epoca dei fatti) certificato di agibilità, oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità, introdotta dall’art. 24 del d.lgs. 222 del 25/11/2016, entrato in vigore il 11/12/2016, in base al quale la segnalazione certificata di agibilità si può presentare al competente ufficio comunale entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori ed il comune ha 30 giorni di tempo per richiedere ulteriori documenti o precisazioni, ed a seguito di tale procedura l’immobile è regolarmente abitabile.

Ricordando che il certificato di abitabilità, prima, e la segnalazione certificata di agibilità, ora, hanno la funzione di garantire il rispetto dei requisiti minimi di salubrità, igiene e sicurezza di un immobile, l’agibilità costituisce, per concorde e diffusa convinzione sia della dottrina che della giurisprudenza, un elemento essenziale e caratterizzante di un bene immobile, con la conseguenza che l’eventuale sua assenza comporterebbe un’importante limitazione del godimento dell’immobile da parte del suo proprietario, dal momento che tale limite ostacola il pieno esercizio del diritto di proprietà e risulta giuridicamente rilevante in quanto posto a tutela del diritto alla salute, sancito dall’art. 32 della Costituzione.

Si tenga ben presente che, in relazione agli effetti derivanti dalla presentazione della segnalazione certificata di agibilità, la stessa agibilità così ottenuta determina la c.d. abitabilità legale dell’immobile, non avendo alcun rilievo giuridico, invece, il fatto che, anche in assenza di agibilità, l’immobile sia stato concretamente adibito ad abitazione da parte del relativo proprietario.

Partendo dalla nostra ferma convinzione che sia sempre raccomandabile procedere alla vendita di un proprio immobile tramite l’intervento di un agente immobiliare professionista, tale importante sentenza incide notevolmente anche sull’attività del mediatore, che non è assolutamente limitata al mostrare l’immobile durante un sopralluogo, bensì si palesa soprattutto nell’importanza di una preventiva analisi della documentazione in possesso di un proprietario di un immobile, che desiderasse alienarlo, in modo da consentire, tramite le apposite verifiche propedeutiche (analisi della documentazione sulla provenienza, dei documenti urbanistici e catastali, delle visure ipotecarie aggiornate, solo per citarne alcune), di procedere alla commercializzazione di quell’immobile. Ne consegue che l’agente immobiliare ha l’obbligo di informare un potenziale acquirente sull’eventuale assenza dell’agibilità dell’immobile intermediato.

Di conseguenza, un immobile sprovvisto di agibilità non è incommerciabile sul piano giuridico e può esser regolarmente compravenduto o alienato in altro modo, subendo esclusivamente un deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in caso contrario, sia in relazione all’impossibilità di pieno godimento dello stesso, sia in considerazione delle spese eventualmente necessarie per l’ottenimento dell’agibilità; da qui si origina la sopracitata <>. Quindi, la richiamata incommerciabilità non deve esser interpretata in senso giuridico, ma sul piano esclusivamente economico; infatti, è oramai certo che un immobile sprovvisto di agibilità possa liberamente circolare, ossia esser compravenduto (o alienato in altra forma) sebbene tale circostanza (l’assenza dell’agibilità appunto) ne limiti in parte il godimento. Il termine <>, di conseguenza, va utilizzato in senso lato, provocando l’assenza di agibilità esclusivamente un inadempimento contrattuale, se non venisse preventivamente concordato per iscritto nel contratto l’assenso dell’acquirente ad acquistare l’immobile pur se sprovvisto dell’agibilità.

Il mediatore è, di conseguenza, obbligato ad informare l’acquirente in caso di assenza dell’agibilità prima della formulazione di una proposta di acquisto, la quale appunto, se firmata da un potenziale acquirente, deve prevedere un prezzo offerto sulla base delle considerazioni svolte dal potenziale acquirente, tra le quali sicuramente l’agibilità costituisce uno degli aspetti importanti.

Dott. Leonardo Raso