RIFORMA DEL CATASTO: POSSIBILE STANGATA IN ARRIVO ?

E’ da tempo che si parla della necessità di procedere alla riforma del catasto ed, in particolare, all’aumento delle rendite catastali degli immobili, che genererebbe automaticamente una crescita della pressione fiscale nel settore del real estate, che dopo oltre 10 anni di difficoltà (era il 2008 quando iniziò la crisi del settore innescata dallo scandalo dei mutui subprime, che portò al fallimento del colosso bancario statunitense Lehman Brothers), stava iniziando da qualche mese a rivedere qualche segnale di ripresa.

Al momento, nell’agenda del Governo Italiano non è previsto il termine "riforma", tuttavia l’atto di indirizzo inviato dal Minestero dell’Economia e delle Finanze (in sintesi MEF) alle amministrazioni fiscali per il 2021-2023, nel quale è richiesto un "puntuale aggiornamento degli archivi catastali" in collaborazione con gli enti locali anche nell’ottica di una più equa imposizione fiscale" attiva l’allarme tasse sulla casa.

Infatti, è da anni che si parla di riforma del catasto per adeguare i valori degli immobili utilizzati ai fini fiscali a quelli di mercato, dopo l’ultimo intervento sul catasto, che ha previsto un rialzo delle rendite catastali del 5% tra il 1996 e il 1997), ed una possibile nuova riforma fu bloccata nel 2015 dal governo Renzi.  

Oggi realizzare una nuova riforma del catasto sarebbe abbastanza facile, essendo di recente intervenuta l’attivazione del SIT - Sistema Integrato del Territorio dell’Agenzia delle Entrate, strumento con il quale il Fisco avrà a disposizione in un’unica piattaforma i dati (atti, valori catastali, elaborati, mappe, immagini satellitari) di oltre 70 milioni di abitazioni. Inoltre, sembrerebbe che il Fisco ha, di recente, stipulato un accordo con un noto franchising immobiliare, abituato a censire tutti gli immobili esistenti, registrando nei propri archivi i nominativi ed i recapiti telefonici dei rispettivi proprietari, al fine di poter ottenere una migliore mappatura dell’intero panorama dei piccoli proprietari immobiliari sull’intero territorio nazionale.

A maggior conferma delle intenzioni dell’Esecutivo, nell’atto di indirizzo firmato il 15 luglio 2021 il ministro Daniele Franco ha espresso una raccomandazione nei confronti dell’Agenzia delle Entrate con l’obiettivo di "presidiare la qualità e la completezza delle banche dati catastali" e garantire "il costante aggiornamento dell'Anagrafe Immobiliare Integrata>> per associare a ogni immobile posizione geografica, caratteristiche geometriche, quotazioni di riferimento della zona e soggetti titolari di diritti e quote. Contemporaneamente sempre l’Agenzia delle Entrate viene esortata ad "integrare le banche dati immobiliari con le informazioni desunte dalle dichiarazioni dei redditi" ed a verificare, in questo modo, l’aderenza alla realtà con l’obiettivo fondamentale di ridistribuire il carico fiscale in base al vero valore dell’immobile (appartamento, villa, negozio, palazzo et similia).

Secondo alcuni esperti, dando anche la caccia agli immobili "fantasma" e stimolando, con innovativi controlli, i contribuenti a mettersi in regola, sebbene l’Unione Europea da anni faccia pressione sull’Italia per una riforma del catasto, inserita anche nelle raccomandazioni del Recovery Fund, l’iniziativa del Mef non porterebbe, per ora, ad una stretta fiscale. Tanto che del catasto non c’è traccia nel documento approvato dalle Commissioni Finanze di Camera e Senato propedeutico alla riforma fiscale che il governo presenterà a settembre 2021.

Nel frattempo, Il presidente di Confedilizia Dott. Spaziani Testa chiede un chiarimento al governo dopo le indiscrezioni circolate negli ultimi giorni: «Il Parlamento ha bocciato la riforma del Catasto che maschererebbe una patrimoniale. L'esecutivo deve fare chiarezza una volta per tutte», mentre Gian Battista Beccarini, Presidente della Fiaip – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionisti in un post sulla sua pagina facebook ha precisato: << E’ necessario scongiurare una scriteriata Riforma del Catasto, che nasconda un pericoloso e inopportuno aumento delle tasse, già a livelli intollerabili nel nostro Paese. Il riequilibrio catastale deve passare da una riforma organica e strutturale della fiscalità che contempli un riordino e una riduzione del carico impositivo sull'immobiliare al fine di agevolare l'accesso alla casa e rendere attrattivo l’investimento in un settore da sempre di strategica e fondamentale importanza per l’economia nazionale.>>

Personalmente, ritengo che aumentare le tasse sugli immobili in questo periodo storico, fortemente condizionato dalla crisi economica indotta dalla pandemia da Covid-19, che vede a rischio di scontro sociale la società italiana, sia una scelta a dir poco scellerata! Non bisogna dimenticare che per gli immobili di proprietà i proprietari hanno già versato numerose tasse all’Erario nel momento, in cui sono diventati tali, e molte mentre ne mantengono la proprietà come l’IMU o l’IVA sui materiali e la mano d’opera impiegata per la manutenzione, così come la tassazione sui redditi da locazione per coloro che affittano gli immobili, senza dimenticare che, in caso di morosità di un inquilino, si continuano a pagare le tasse sui canoni non percepiti e lo Stato ripaga i propri cittadini con tempi biblici della magistratura per ottenere una sentenza di sfratto, prima, ed il rilascio dell’immobile, poi, con aggravio di costi e perdite economiche per il cittadino proprietario.

Né è pensabile di risolvere l’importante problematica dell’esigenza abitativa di numerose cittadini in condizioni economiche difficili tali, non tanto da non poter acquistare un immobile, ma addirittura purtroppo da non poter pagare un canone di locazione, scaricando il problema sul privato cittadino piccolo proprietario immobiliare, che assurge al ruolo di inconsapevole ammortizzatore sociale.

Il settore immobiliare è una ricchezza in Italia, che va preservata e garantita. Secondo me si dovrebbe avere il coraggio di andare controcorrente e ridurre, non aumentare, le tasse sugli immobili. Innanzitutto, l’imposta di registro del 9% andrebbe portata per i prossimi tre anni al 5%, così come l’IVA sulle abitazioni vendute da società costruttrici andrebbe dimezzata sia per le prime che per le seconde case. Inoltre, la tassazione sui negozi e sui magazzini, ed in generale sugli immobili commerciali, appartenenti alla categoria catastale distinta con la lettera “C”, dovrebbero veder eliminato l’attuale sistema di tassazione del 10% del prezzo concordato per la vendita, che ha di fatto ucciso il settore delle transazioni immobiliari per tali categorie di immobili, e sostituito di un coefficiente di calcolo del valore fiscale come per le seconde case (ossia applicando il coefficiente 126 e moltiplicandolo per la rendita catastale), applicando poi sul prezzo fiscale così calcolato una tassazione del 10%. Infine, sarebbe auspicabile che i compensi provvigionali degli agenti immobiliari fossero in qualche modo detraibili in una misura apprezzabile, e non nel modo ridicolo attuale, che prevede una detrazione pari al 19% di massimo Euro 1.000, ossia al massimo di Euro 190. Si potrebbe applicare un bonus come per le ristrutturazione e sottoporre ad uno sconto in fattura pari al 50% dell’intero importo imponibile e della relativa IVA del compenso di un’agenzia immobiliare. Tale novità genererebbe entrate impensabili per l’Erario oltre a disciplinare ancora meglio il ruolo dell’agente immobiliare professionista a discapito dei cialtroni, che inquinano il settore immobiliare.

Concludendo, aumentare oggi le tasse sugli immobili, oltre ad essere una scelta politica che generebbe forse addirittura una crisi di governo immediata, significherebbe esser dei miopi ed incompetenti analisti dello scenario economico immobiliare, che così tanti flussi economici produce per l’Erario, a fronte delle numerose inefficienze dello Stato nel settore stesso.

Aumentare le tasse oggi sugli immobili, sarebbe un suicidio per la classe dirigente attuale, ed una condanna a morte, forse definitiva, per un settore massacrato da provvedimenti scellerati, che, da Bersani a Monti, hanno avuto il solo risultato di gettare sabbia negli ingranaggi oliati di una locomotiva in corsa, carica d’oro, della quale hanno arrestato la corsa. Non ripetete lo stesso errore. Consentite al settore immobiliare di ripartire e di ricreare tanta ricchezza per il nostro Paese !!!

Dott. Leonardo Raso

Amministratore Unico

LR Immobiliare S.r.l.