Come rettificare una planimetria per regolarizzare l’immobile

Prima della definitiva vendita di un immobile, c’è un passaggio non sempre messo in evidenza che occorre invece verificare. Si tratta della planimetria catastale della proprietà oggetto dell’atto: occorre infatti controllare che corrisponda allo stato di fatto, ovvero alle condizioni in cui l’immobile si presenta nel momento in cui viene venduto, pena l’impossibilità di stipulare l’atto definitivo di compravendita. 

La normativa. La nuova norma in vigore dal 1° luglio 2010 è molto chiara: nel caso si siano svolti dei lavori interni alla proprietà che ne hanno modificato la distribuzione interna (ad esempio lo spostamento di tramezzi o la creazione di nuove stanze), è necessario aggiornare la planimetria, procedendo con la regolarizzazione dello stato urbanistico in comune e catastale, pena l’impossibilità di alienare a terzi il proprio immobile. Ma cosa occorre fare in caso di una o più difformità nella planimetria catastale rispetto alla realtà che presenta l’immobile?

Come procedere: i vari casi. Nel caso si sia proceduto alla realizzazione di un lavoro all’interno dell’abitazione senza richiedere al comune la relativa autorizzazione edilizia, e/o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale, sarà necessario porre rimedio. Come? In caso di regolarità urbanistica dell’immobile, le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione: i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, infatti, possono essere aggiornati tramite una semplice istanza di correzione della visura catastale. In presenza invece di planimetria catastale difforme allo stato di fatto, si deve procedere a una variazione catastale per aggiornare la planimetria, previo perfezionamento di una pratica amministrativa finalizzata ad ottenere un idoneo titolo edilizio. Se si sono realizzati degli interventi regolari senza modificare la planimetria, l’operazione da fare è quella di affidare a un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale, da consegnare tramite una procedura apposita all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate, che in pochi giorni riconsegnerà la documentazione corretta.

Irregolarità urbanistica. Un caso per cui occorre prestare molta attenzione è quello dell’irregolarità urbanistica, non sempre risolvibile. Se la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia (ricordando però che quest’ultima non sempre è realizzabile). Se la planimetria catastale non è conforme, si deve prima procedere alla regolarizzazione edilizia (se realizzabile) e successivamente alla variazione catastale per aggiornare la planimetria.

I consigli. Per comprare casa in sicurezza, insomma, è necessario verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistica, per verificare così l’inesistenza di irregolarità o abusi edilizi di qualsiasi genere. È dunque fondamentale sapere che quanto rappresentato dalla planimetria catastale non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia regolarmente depositata e approvata dal comune. Di conseguenza, l’acquirente che dovesse comprare senza aver fatto le opportune verifiche, finirebbe per prendersi carico delle irregolarità, rischiando poi a propria volta di trovarsi in difficoltà nel momento in cui l’immobile acquistato si volesse rivendere. E in caso di lievi difformità catastali? In linea di principio, come indicato anche dall’Agenzia delle Entrate, in presenza di difformità catastali molto lievi si può evitare di aggiornare la planimetria catastale, ma è sempre opportuno confrontarsi con un tecnico specializzato di propria fiducia.

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