LE RIPERCUSSIONI DELLA GUERRA TRA RUSSIA ED UCRAINA SUL MERCATO IMMOBILIARE

Prendendo spunto da un argomento triste ed attuale, ossia la guerra russo-ucraina in corso da alcuni mesi dall’inizio del 2022, oltre ad essere ovviamente vicini alle popolazioni colpite da questa tragedia, cerchiamo di comprendere quali potrebbero essere le ripercussioni di questa crisi internazionale sul mercato immobiliare italiano. Non nascondo che, in questi mesi, sono stato contattato da numerosi clienti ed investitori, che cercano di confrontarsi con me, in qualità di esperto, per avere la mia opinione su quella che potrebbe essere appunto una evoluzione del mercato immobiliare a seguito di questa guerra così vicina ai nostri confini nazionali. Purtroppo, pur non avendo nessuno di noi la capacità di prevedere il futuro, è già evidente che questa crisi internazionale stia generando una prima conseguenza importante per quanto riguarda l'economia italiana, ovvero una grave crisi energetica e questo perché l'Italia, come sappiamo, dipende molto dall’estero per le proprie esigenze di approvvigionamento energetico.

Ripercussioni sulle ristrutturazioni degli immobili

Per quanto attiene il mercato immobiliare, il vero problema, che questa crisi sta causando, insieme ad un contestuale, generalizzato aumento dell'inflazione, consiste in un importante aumento del costo delle materie prime, che, a loro volta, stanno facendo aumentare, in maniera esagerata, i prezzi dei prodotti normalmente utilizzati per le ristrutturazione degli immobili. Di conseguenza, oltre ad avere una scarsità di materie prime, in parte in conseguenza del blocco della produzione a causa della pandemia da Covid-19 in corso dal febbraio 2020, scarsità che appunto determina ancor di più l’innalzamento dei prezzi dei materiali per la famosa legge dell’economia sulla scarsità dell’offerta che genera aumento dei beni che scarseggiano, anche la crisi energetica fa aumentare i costi di produzione di alcuni beni e tutto questo sta avendo delle ripercussioni molto negative sull'edilizia e su quelle aziende, che si occupano di ristrutturazioni degli immobili.

Questo scenario nel breve e medio periodo potrebbe portare, secondo la mia opinione, a scindere il mercato immobiliare in due macro aree, ossia, da un lato, il settore degli immobili già ristrutturati o di nuova costruzione, che avranno sicuramente un appeal maggiore per gli acquirenti, dal momento che i compratori, dopo l’acquisto, potranno sostenere costi molto contenuti per personalizzare l’immobile, ricorrendo eventualmente ad una semplice tinteggiatura e/o a quei pochi lavori di adeguamento alle proprie esigenze di basso impatto economico; mentre, dall’altro lato, potremmo annoverare il settore degli immobili da ristrutturare, i quali, invece, subiranno una ripercussione importante perché gli aumenti delle materie prime comporterà inevitabilmente un incremento importante del costo totale della ristrutturazione.

Per fare un esempio banale, in modo da risultare il più chiaro possibile anche per i non addetti ai lavori, se un acquirente avesse l’esigenza di acquistare un immobile di circa 100 metri quadrati completamente da ristrutturare, che tale acquirente potrebbe pagare in una certa zona di Roma ad esempio circa Euro 300.000, se prima di questa crisi la ristrutturazione integrale dell'appartamento avesse potuto comportare un costo all’incirca compreso tra Euro 75.000 ed Euro 100.000, oggi, invece, per lo stesso appartamento, a seguito dell'aumentato costo delle materie prime e, quindi, dei costi dell’edilizia, la ristrutturazione integrale dell'appartamento dell’esempio potrebbe costare tra Euro 100.000 ed Euro 130.000, determinando quindi un aumento di circa il 25% - 35% in più. Ovviamente tale circostanza potrebbe, da un lato, scoraggiare gli acquirenti dal rivolgersi al mercato degli immobili da ristrutturare, preferendo quelli già ristrutturati o di nuova edificazione, con conseguente riduzione dei prezzi degli immobili da ristrutturare a causa di una diminuita domanda di acquisto da parte degli acquirenti, ovvero potrebbe quantomeno indurli a presentare offerte di acquisto a prezzi decisamente inferiori nel senso che un acquirente, che fino a pochi mesi fa fosse stato intenzionato ad acquistare un immobile da ristrutturare ed avesse avuto un budget per la ristrutturazione pari ad Euro 70.000 – 100.000, oggi nel momento, in cui questa ristrutturazione diventasse di importo pari ad Euro 100.000 – 130.000, il medesimo acquirente sarebbe molto probabilmente portato a ritenere che l’aumento registrato nei costi di ristrutturazione pari ad Euro 30.000 in più potrebbe dividerlo a metà con il proprietario, ossia, rimanendo nell’esempio che stiamo facendo, l’acquirente andrebbe ad offrire eventualmente un prezzo di Euro 15.000 in meno rispetto a quanto avrebbe offerto prima della crisi e dell’aumento dei costi di ristrutturazione, e, di conseguenza, gli appartamenti da ristrutturare, oltre ad avere meno appeal sul mercato, potrebbero anche registrare una vera e propria flessione dei propri valori.

Ripercussioni sulle concessioni di Mutui

D’altronde, un’ulteriore grave conseguenza dell’attuale crisi energetica in corso, di cui già si stanno avvertendo le prime avvisaglie, consiste nel fatto che le banche potrebbero diventare più rigide nei loro criteri di assunzione del rischio quando concedono un mutuo. Infatti, generalmente un istituto bancario, nel concedere un mutuo, considera generalmente, semplificando al massimo, che la rata mensile del mutuo deve essere pari all’incirca ad un terzo del reddito mensile netto percepito dal richiedente mutuo; quindi, se una persona guadagna, ad esempio, Euro 1.800 netti al mese, la rata del mutuo massima dovrà essere di circa Euro 600 al mese. Invece, sta già accadendo che, proprio a seguito dell'aumento del costo dell'energia elettrica domestica, dell'aumento del costo dei carburanti per il riscaldamento e dell'aumento dei costi del gas per uso domestico, molte banche hanno iniziato a ritenere che le famiglie hanno bisogno di spendere più soldi per le esigenze energetiche domestiche e, pertanto, iniziano ad orientarsi a non considerare più un terzo del reddito mensile netto del richiedente mutuo, bensì a prendere in considerazione una rata mensile di mutuo che sia pari ad un quarto del reddito netto mensile. Questo comporta che, sempre nell’esempio di prima, una persona che guadagnasse Euro 1.800 netti al mese, se prima avesse potuto ottenere un mutuo con una rata mensile di Euro 600, adesso lo otterrebbe con una rata mensile di Euro 450 e, quindi, andrebbe a prendere un importo ridotto di mutuo rispetto a pochi mesi fa e tale novità negativa genererebbe una ripercussione molto importante sul mercato immobiliare, soprattutto se si verificasse in maniera diffusa, perché genererebbe sicuramente, anche in questo caso, un rischio di deprezzamento degli immobili e soprattutto una maggiore difficoltà per gli acquirenti a comprare ai prezzi attuali perché avrebbero, a parità di condizioni di reddito netto annuo, meno importo di mutuo da parte degli istituti di credito e, quindi, potrebbe determinarsi un aumento di offerte di acquisto al ribasso e considerato che circa l’80% degli acquirenti acquista tramite finanziamento bancario, laddove, come immaginiamo, tale atteggiamento delle banche diventasse sempre più generalizzato, i proprietari potrebbero doversi adeguare all’andamento del nuovo mercato, che comporterebbe, di conseguenza, un ulteriore decremento dei prezzi, potenzialmente ancor più marcato dei decrementi graduali, ma ininterrotti, registrati negli ultimi 15 anni, fino a vedere avverata una previsione, da me formulata anni fa, vale a dire che i prezzi degli immobili in Italia, dopo il boom post passaggio dalla Lira all’Euro, tornerebbero gradualmente, ma inesorabilmente, ai valori degli immobili in Lire ante Euro, seppur con prezzi oggi convertiti in Euro e con una piccola maggiorazione del 5%-10% rispetto ai valori degli immobili in Lire dell’inizio del secolo. Forse tale previsione risulterà del tutto errata, ma, al momento, tutti i segnali del mercato attuale e le previsioni ultranegative formulate da economisti esperti per il prossimo futuro potrebbero indurre a ritenerla come avverabile. Pertanto, al momento preme formulare un solo consiglio per coloro che hanno in vendita o hanno intenzione di porre in vendita un proprio immobile: vendete prima possibile, perché mala tempora currunt!  

Dott. Leonardo Raso
Agente Immobiliare